Wycena nieruchomości

Wycena nieruchomości

Wycena nieruchomości – należy przez to rozumieć postępowanie w wyniku, którego dokonuje się określenia wartości nieruchomości jako przedmiotu prawa własności i innych praw do nieruchomości. 
Wyceny nieruchomości dokonują rzeczoznawcy majątkowi.

Rzeczoznawca majątkowy - to osoba fizyczna posiadająca uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości, nadane w trybie przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2010.102.651 j.t.). Rzeczoznawca majątkowy dokonuje określenia wartości nieruchomości, a także maszyn i urządzeń trwale związanych z nieruchomością.  

Zobowiązany jest do wykonywania czynności szacowania nieruchomości zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz z zasadami etyki zawodowej, kierując się zasadą bezstronności w wycenie nieruchomości.

Rzeczoznawca majątkowy zobowiązany jest wykorzystywać udostępnione dane z zachowaniem zasady poufności.

W szczególności nie może przekazywać osobom trzecim informacji uzyskanych w toku wykonywania czynności szacowania nieruchomości chyba, że przepisy ustawy lub przepisy odrębnych ustaw stanowią inaczej. 
Podlega obowiązkowemu ubezpieczeniu od odpowiedzialności cywilnej za szkody, które mogą wyniknąć w związku z wykonywaniem czynności w zakresie szacowania nieruchomości. 
Przy szacowaniu nieruchomości rzeczoznawca majątkowy wykorzystuje wszelkie dostępne dane o nieruchomościach, zawarte w szczególności w księgach wieczystych, katastrze nieruchomości, ewidencji sieci uzbrojenia terenu, tabelach i mapach taksacyjnych, miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego, wykazach prowadzonych przez urzędy skarbowe, umowach, orzeczeniach, decyzjach i innych dokumentach.
Rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego.

Operat szacunkowy jest opinią autorską rzeczoznawcy majątkowego o wartości nieruchomości i stanowi dokument urzędowy. Może być sporządzany wyłącznie w formie pisemnej. W razie istotnych rozbieżności w opiniach o wartości tej samej nieruchomości, sporządzonych przez rzeczoznawców majątkowych, oceny prawidłowości tych wycen dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Operat szacunkowy zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń, wyniku końcowego. 

Czynności w stosunku do już opracowanego operatu szacunkowego polegają na : aktualizacji wyceny, opiniowaniu operatu szacunkowego i ocenie prawidłowości wycen.

Przez aktualizację wyceny rozumie się czynności rzeczoznawcy majątkowego w stosunku do operatu szacunkowego wcześniej przez tego samego rzeczoznawcę sporządzonego, mające na celu odpowiednio :

• potwierdzenie, w wyniku analizy, że wartość nieruchomości określona w tym operacie jest aktualna,

• określenie nowej wartości nieruchomości, zaktualizowanej na datę dokonywania aktualizacji, lub odpowiednio na inną datę.

Przez opiniowanie operatu szacunkowego rozumie się czynności rzeczoznawcy lub rzeczoznawców majątkowych w stosunku do operatu szacunkowego sporządzonego przez innego lub innych rzeczoznawców, a mające na celu analizę formalno-prawną, oraz zajęcie stanowiska, co do:

• jego zgodności z przepisami prawa i standardami zawodowymi, w tym co do kompletności opracowania,

• przydatności tego operatu dla celu, w jakim został on sporządzony, lub miałby być wykorzystany.

Pod pojęciem oceny rozumie się dokonywane przez organizacje zawodowe rzeczoznawców majątkowych badanie prawidłowości wycen w razie wystąpienia istotnych rozbieżności co do wartości tej samej nieruchomości, określonej w różnych operatach szacunkowych.

Podstawowym rodzajem nieruchomości są nieruchomości gruntowe (grunty), którymi są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności. Znajdujące się na nich i trwale z nimi związane budynki, inne urządzenia i rośliny, jak również prawa związane z własnością nieruchomości są częściami składowymi danej nieruchomości gruntowej. Wobec tego nie mogą być przedmiotem odrębnej własności (łac. superficies solo cedit).
Od zasady tej istnieją wyjątki. Jako osobne od gruntu nieruchomości mogą zostać wyodrębnione budynki (nieruchomość budynkowa) lub części takich budynków (lokale - nieruchomość lokalowa) - w przypadkach i na zasadach określonych w odrębnych przepisach. Wtedy stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Nieruchomości budynkowe są to budynki trwale z gruntem związane, które na podstawie przepisów szczególnych nie stanowią części składowych nieruchomości gruntowej, lecz są odrębnym od gruntu przedmiotem własności.
Nieruchomość budynkowa, jako odrębna własność, może powstać, w przeciwieństwie do nieruchomości lokalowej, tylko na podstawie normatywnej, a więc wyłącznie w drodze konkretnego przepisu prawnego określającego także status prawny odrębnej własności budynku, a w szczególności relację tego prawa do prawa do nieruchomości, na której budynek został wzniesiony. Odrębna bowiem własność takiego budynku może być w jednym wypadku prawem związanym z użytkowaniem wieczystym (art. 235 § 2 k. c.), a w innym - z użytkowaniem zwykłym (art. 272 § 3 k. c.)

Nieruchomość lokalowa jest to w drodze umowy, jednostronnej czynności prawnej właściciela albo orzeczenia sądu znoszącego współwłasność, prawnie wyodrębniona w osobny przedmiot własności część budynku związanego trwale z gruntem, stanowiąca samodzielny lokal mieszkalny lub lokal o innym przeznaczeniu wraz (jeżeli czynność prawna lub orzeczenie sądu dotyczące odrębnej własności nie stanowi inaczej) z pomieszczeniami przynależnymi, choćby nawet do tego lokalu bezpośrednio nie przylegały, jak piwnica, strych czy garaż.

Nieruchomościami rolnymi są natomiast nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie.

W praktyce rynkowej wyróżnia się nieruchomości mieszkaniowe (służące gospodarstwom domowym) oraz nieruchomości komercyjne (służące podmiotom prowadzącym działalność gospodarczą).

Definicja wyceny nieruchomości – Wartość nieruchomości.

Wycena nieruchomości – należy przez to rozumieć postępowanie, w wyniku którego dokonuje się określenia wartości nieruchomości. Określenie wartości nieruchomości – należy przez to rozumieć określenie wartości nieruchomości jako przedmiotu prawa własności i innych praw do nieruchomości.

Do określenia wartości nieruchomości upoważnieni są rzeczoznawcy majątkowi. W wyniku wyceny nieruchomości dokonuje się :

• określenia wartości rynkowej,

• określenia wartości odtworzeniowej,

• ustalenia wartości katastralnej.

• Określenia innych rodzajów wartości przewidzianych w odrębnych przepisach.

Sposób określenia wartości nieruchomości (wycena nieruchomości), to jest wybór właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, funkcję wyznaczona dla niej w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach nieruchomości podobnych.

Wycena nieruchomości - wartość rynkowa 
Wartość rynkową określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu rynkowego.

Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń :

• strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy,

• upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. 

Wartość rynkowa nieruchomości musi odzwierciedlać stan rynku w dniu wyceny i odpowiadać cenie jaką można by uzyskać przy zawarciu umowy sprzedaży. Należy przy tym pamiętać, że w okresie ekspozycji nieruchomości na rynku oraz w okresie negocjowania umowy cena nie uległa zmianie. Istotnym założeniem jest to, że ustalona wartość nieruchomości nie powinna być zwiększona przez rzeczoznawcę majątkowego o sumę odpowiadającą podatkom i opłatom, jakie potencjalny nabywca nieruchomości będzie zmuszony zapłacić w związku z jej nabyciem. Takim szczególnym podatkiem jest VAT.

Wycena nieruchomości - wartość odtworzeniowa 
Wartość odtworzeniową określa się dla nieruchomości, które ze względu na obecne użytkowanie lub przeznaczenie nie są lub nie mogą być przedmiotem obrotu rynkowego, a także jeżeli wymagają tego przepisy szczególne.
Wartość odtworzeniowa nieruchomości jest równa kosztom jej odtworzenia, z uwzględnieniem stopnia zużycia. Przy określaniu wartości odtworzeniowej nieruchomości odrębnie określa się wartość gruntów i wartość jego części składowych.
Za wartość gruntu przyjmuje się nakłady, jakie należałoby ponieść na zakup gruntu o takich samych cechach.
Za wartość części składowych gruntu przyjmuje się kwotę równą nakładom potrzebnym do ich odtworzenia lub ich zastąpienia, pomniejszonym o wartość zużycia tych części składowych.

Wycena nieruchomości - wartość katastralna 
Wartość katastralną nieruchomości stanowi wartość ustalona w procesie powszechnej taksacji nieruchomości.
Wartość katastralną nieruchomości ustala się na podstawie oszacowania nieruchomości reprezentatywnych dla poszczególnych rodzajów nieruchomości na obszarze danej gminy. Jeżeli nieruchomości reprezentatywne były przedmiotem obrotu rynkowego, wartość katastralną ustala się z wykorzystaniem cen transakcyjnych tych nieruchomości

Wartości katastralne wykorzystuje się do ustalania podstawy opodatkowania podatkiem od nieruchomości, a także w zakresie określonym ustawą o gospodarce nieruchomościami albo przepisami odrębnych ustaw, przy określaniu wartości nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa lub właściwej jednostki samorządu terytorialnego, albo przy wykonywaniu czynności urzędowych, do których wykonania niezbędne jest określenie wartości nieruchomości.

Wycena nieruchomości - zakres wyceny

• wycena gruntów,

• wycena nieruchomości rolnych (gospodarstw, upraw, stawów rybnych, sadów),

• wycena nieruchomości leśnych (drzewostanów, działek letniskowych, parków),

• wycena nieruchomości przemysłowych, biurowych i komercyjnych,

• wycena budynków mieszkalnych, gospodarczych i budowli,

• wycena mienia zabużańskiego,

• wycena maszyn i urządzeń trwale związanych z nieruchomością,

• wycena nieruchomości lokalowych (mieszkalnych, użytkowych),

• wycena ograniczonych praw rzeczowych (użytkowanie, służebność, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej),

• określanie wartości przy przekształcaniu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego w nieruchomość lokalową,

• wycena prawa użytkowania wieczystego,

• i inne.

Wycena nieruchomości - cel wyceny 
Każda wycena sporządzona jest dla ściśle określonego celu. Określenie celu wyceny następuje poprzez wskazanie przeznaczenia dla jakiego operat szacunkowy został opracowany i w jakim wyłącznie może być wykorzystany. O celu wyceny decyduje zamawiający i wynika on z jego konkretnej potrzeby. W zależności od celu wyceny i rodzaju nieruchomości rzeczoznawca majątkowy określa zakres wyceny, rodzaj określonej wartości, podejście, metodę i ewentualnie technikę wyceny, co wynika z odpowiednich przepisów prawa i standardów zawodowych rzeczoznawców majątkowych. 
Poniżej przedstawiono wykaz najczęściej występujących w procesie wyceny nieruchomości celów wyceny, dla których sporządzany jest operat szacunkowy:

• sprzedaż lub zakup nieruchomości prywatnych,

• zabezpieczenie wierzytelności kredytodawcy - dla potrzeb banków,

• sprzedaż nieruchomości Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego,

• sprzedaż nieruchomości z zasobu Agencji Nieruchomości Rolnych,

• sprzedaż nieruchomości przez Agencję Mienia Wojskowego,

• oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste,

• aktualizacja opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste,

• oddanie nieruchomości w trwały zarząd,

• aktualizacja opłaty rocznej z tytułu trwałego zarządu,

• wygaśnięcie użytkowania wieczystego,

• wygaśnięcie trwałego zarządu - zwrot nakładów,

• sprzedaż nieruchomości jej użytkownikowi wieczystemu,

• wywłaszczenie nieruchomości,

• zwrot wywłaszczonej nieruchomości,

• opłaty adiacenckie z tytułu budowy urządzeń infrastruktury technicznej, scalenia i podziału nieruchomości oraz podziału nieruchomości,

• odszkodowanie za działki gruntu wydzielone pod nowe drogi,

• sprzedaż lokalu na rzecz dotychczasowego najemcy,

• ubezpieczenie nieruchomości,

• ustalenie podatku od spadku lub darowizn,

• ustalenie podatku od czynności cywilnoprawnej,

• i inne cele.

Koszt opracowania operatu szacunkowego ustalany jest indywidualnie z każdym Zleceniodawcą. 
Zależy on od typu i wielkości nieruchomości oraz od celu wyceny.

Przepisy prawne 

• Ustawa z dnia 21 września 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2010.102.651 j.t.),

• Rozporządzenie Rady Ministrów  z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U.  Nr 2004.207.2109),       

• standardy zawodowe rzeczoznawców majątkowych Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW).